Obtenir une licence touristique à Lanzarote : conditions, zones éligibles et pièges à éviter

C'est la question qui arrive invariablement en deuxième position, juste après "combien ça rapporte". Et c'est la bonne séquence, parce que la réponse à la première question dépend entièrement de la réponse à la seconde. Un appartement à Lanzarote sans licence touristique ne peut pas être loué légalement à la nuit ou à la semaine. Et un appartement que vous pensiez pouvoir louer, mais qui s'avère inéligible à la licence, est un investissement qui ne générera jamais les revenus que vous anticipiez.

Après 14 ans d'accompagnement d'acheteurs francophones à Lanzarote, la licence touristique est le sujet sur lequel nous voyons le plus d'erreurs coûteuses — et le plus d'informations incomplètes de la part de vendeurs pressés de conclure. Voici ce que vous devez savoir avant de signer quoi que ce soit.

Qu'est-ce qu'une licence touristique à Lanzarote et pourquoi est-elle obligatoire

La licence touristique, appelée en espagnol Vivienda Vacacional, est l'autorisation administrative qui permet à un propriétaire de louer son bien à des touristes pour des séjours de courte durée, généralement inférieurs à deux mois. Elle est délivrée par le gouvernement régional des Canaries et enregistrée auprès du Registro General Turístico de Canarias.

Sans cette licence, toute location touristique est illégale sur le territoire des Canaries. Ce n'est pas une formalité optionnelle ni un détail administratif que l'on règle après coup.

C'est une condition préalable et obligatoire à toute mise en location sur des plateformes comme Airbnb, Booking, Vrbo ou tout autre canal de distribution touristique.

Les sanctions pour location sans licence sont sévères aux Canaries. Les amendes peuvent atteindre 18 000 euros pour une première infraction, et davantage en cas de récidive. Les plateformes de réservation sont par ailleurs de plus en plus vigilantes : elles demandent systématiquement le numéro de licence dans les annonces et peuvent bloquer ou supprimer une annonce sur signalement des autorités locales. En 2025, le gouvernement canarien a renforcé ses contrôles sur les locations non déclarées, notamment dans les zones sous pression touristique comme Puerto del Carmen et Playa Blanca.

Les conditions pour obtenir une licence touristique à Lanzarote

Obtenir une licence touristique n'est pas automatique. Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies, et c'est précisément là que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard que le bien qu'ils ont acheté ne remplit pas tous les critères.

La nature juridique du bien

C'est la condition la plus souvent méconnue et la plus déterminante. À Lanzarote, il existe deux catégories de biens résidentiels du point de vue de leur usage autorisé.

Les biens classés en usage résidentiel ordinaire peuvent en principe obtenir une licence de Vivienda Vacacional, sous réserve de remplir les autres conditions. C'est le cas de la grande majorité des appartements et villas individuels construits à usage d'habitation.

Les biens classés en usage exclusivement touristique, ou soumis à un régime de copropriété à exploitation touristique, sont dans une situation différente. Ce type de bien, souvent construit dans les années 1980 et 1990 dans le cadre de complexes hôteliers ou para-hôteliers, est régi par des statuts de copropriété qui confient la gestion locative exclusive à un opérateur désigné. Dans ce cas, vous ne pouvez pas louer votre appartement en direct sur Airbnb. Vous devez soit passer par l'opérateur de la résidence, soit ne pas louer du tout. Ce régime juridique n'est pas toujours visible à première lecture de l'annonce et nécessite une vérification des statuts de copropriété avant toute décision.

Les conditions techniques du bien

Une fois la nature juridique confirmée, le bien doit répondre à des exigences techniques précises définies par le décret canarien régissant les logements à usage touristique.

La superficie minimale est fixée selon le nombre de places d'hébergement. Le bien doit disposer d'une ventilation suffisante dans toutes les pièces, d'un équipement de cuisine fonctionnel, d'une salle de bains complète par tranche de quatre personnes, d'un système de chauffage ou de climatisation selon la zone géographique, et d'un kit de premiers secours.

Sur le plan de la sécurité, des extincteurs doivent être installés et vérifiés, des détecteurs de fumée présents dans les zones de nuit, et les issues de secours clairement signalées. Un livret d'accueil en espagnol et en anglais au minimum doit être disponible dans le logement, avec les informations pratiques sur le bien, les numéros d'urgence et les règles de la copropriété.

Ces exigences techniques sont vérifiables et relativement simples à satisfaire dans la grande majorité des cas. Elles ne sont généralement pas le principal obstacle à l'obtention de la licence.

La conformité urbanistique du bien

C'est un point critique à Lanzarote, où les contrôles urbanistiques ont parfois été moins rigoureux dans le passé. Le bien doit être en totale conformité avec les règles d'urbanisme locales : toute extension, terrasse couverte, piscine ou aménagement réalisé sans permis de construire constitue une irrégularité urbanistique qui peut bloquer l'obtention de la licence et engager la responsabilité du propriétaire.

Avant de déposer une demande de licence touristique, il est donc indispensable de vérifier la conformité urbanistique du bien auprès de la mairie compétente. Cette vérification, appelée informe urbanístico, est un document officiel qui confirme que le bien est en règle avec le plan d'urbanisme local. Si des irrégularités existent, elles devront être régularisées — parfois à des coûts importants — avant que la licence puisse être accordée.

Les zones sous moratoire : où la licence n'est plus délivrée

C'est le point le plus sensible et le plus évolutif de la réglementation touristique à Lanzarote. Certaines zones de l'île sont soumises à des moratoires sur les nouvelles licences de Vivienda Vacacional. Concrètement, dans ces zones, aucune nouvelle licence ne peut être délivrée, quelle que soit la qualité du bien ou la conformité de la demande.

Ces moratoires ont été mis en place par les autorités canariennes pour répondre à plusieurs préoccupations : limiter la pression sur le parc locatif résidentiel disponible pour les habitants permanents, contrôler la concurrence faite aux établissements hôteliers, et éviter une concentration excessive de locations touristiques dans certains quartiers.

Les zones concernées par ces restrictions évoluent régulièrement, et la situation peut changer entre le moment où vous visitez un bien et celui où vous déposez votre demande de licence. C'est précisément pourquoi cette vérification doit être faite avant la signature du contrat d'arrhes, pas après.

À ce jour, les zones les plus tendues en termes de moratoires se concentrent dans certains secteurs de Puerto del Carmen et de Playa Blanca. Mais la réglementation évolue, et seul un professionnel local à jour sur la situation réglementaire peut vous donner une réponse fiable au moment précis de votre projet.

Le cas particulier des copropriétés : quand les statuts interdisent la location touristique

Indépendamment de la réglementation régionale, les statuts de certaines copropriétés à Lanzarote interdisent explicitement la location touristique de courte durée dans la résidence. Cette interdiction, décidée en assemblée générale de copropriété, est juridiquement valable en Espagne depuis une loi de 2019 qui permet aux communautés de propriétaires d'adopter cette restriction à une majorité qualifiée des trois cinquièmes.

Concrètement, même si votre bien remplit toutes les conditions pour obtenir une licence de Vivienda Vacacional, et même si la zone n'est pas sous moratoire, les statuts de votre copropriété peuvent vous interdire de louer à des touristes. Cette interdiction prime sur votre droit individuel de louer.

La vérification des statuts de copropriété doit donc systématiquement figurer dans votre due diligence avant l'achat. Ce document, que l'agence ou le vendeur doit pouvoir vous fournir, indique clairement si la location touristique est autorisée, soumise à conditions, ou interdite dans la résidence.

La procédure de demande de licence : étapes et délais

Une fois toutes les conditions réunies, la procédure de demande de licence touristique aux Canaries est relativement bien balisée.

La demande se dépose en ligne sur le portail du gouvernement régional des Canaries, accompagnée d'un dossier comprenant le titre de propriété du bien, la référence cadastrale, un plan du logement, la description des équipements, et une déclaration responsable du propriétaire attestant que le bien remplit toutes les conditions requises.

Le système canarien fonctionne sur le principe de la déclaration responsable : vous pouvez commencer à louer dès le dépôt de la demande, sans attendre une validation formelle de l'administration. La licence est réputée accordée si l'administration ne s'y oppose pas dans un délai de vérification. En pratique, un numéro de licence vous est attribué immédiatement au dépôt, et c'est ce numéro que vous devez faire figurer dans toutes vos annonces.

Attention toutefois : la déclaration responsable engage votre responsabilité personnelle. Si le bien ne remplit pas en réalité les conditions déclarées, vous êtes exposé aux sanctions administratives, y compris la révocation de la licence et les amendes prévues par la réglementation canariense.

Les délais pour constituer le dossier complet et déposer la demande varient selon la situation du bien. Comptez entre deux et six semaines pour un bien en conformité totale, et davantage si des régularisations urbanistiques sont nécessaires.

Ce que vous devez vérifier avant de signer

Pour récapituler, voici les cinq vérifications indispensables à effectuer sur tout bien que vous envisagez d'acheter à des fins de location touristique à Lanzarote, et ce avant la signature du contrat d'arrhes.

Premièrement, confirmer la classification juridique du bien : usage résidentiel ordinaire ou régime touristique contraignant. Cette information figure dans le titre de propriété et dans les statuts de la copropriété.

Deuxièmement, vérifier que la zone n'est pas sous moratoire pour les nouvelles licences de Vivienda Vacacional. Cette vérification doit être faite auprès de la mairie ou par un professionnel local à jour sur la réglementation en vigueur.

Troisièmement, consulter les statuts de la copropriété pour confirmer que la location touristique n'y est pas interdite ou soumise à des restrictions incompatibles avec votre projet.

Quatrièmement, obtenir l'informe urbanístico confirmant la conformité totale du bien avec les règles d'urbanisme locales. Toute irrégularité doit être évaluée et chiffrée avant votre décision.

Cinquièmement, si le bien dispose déjà d'une licence touristique existante, vérifier explicitement et par écrit qu'elle est transférable au nouvel acquéreur. Ce point n'est pas automatique et doit être confirmé avant la signature.

Un accompagnement local pour sécuriser votre investissement

La licence touristique est le nerf de la guerre pour tout investisseur locatif à Lanzarote. C'est aussi le point sur lequel les erreurs sont les plus difficiles à corriger après coup : un bien acheté sans vérification préalable, dans une zone sous moratoire ou dans une copropriété qui interdit la location touristique, est un bien dont le potentiel locatif est nul ou très limité.

Chez Elite House, nous intégrons systématiquement la vérification de la faisabilité de la licence touristique dans notre processus d'accompagnement à l'achat. Avant de vous présenter un bien comme adapté à un projet locatif, nous vérifions la classification juridique, la situation de la zone, les statuts de copropriété et la conformité urbanistique. Nous coordonnons également les démarches d'obtention de la licence avec nos partenaires locaux spécialisés, et nous vous accompagnons dans la mise en place de la gestion locative une fois la licence obtenue.

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