Licence de location touristique à Lanzarote : comment l'obtenir, et quelles zones sont encore accessibles ?

Vous venez d'acquérir un bien à Lanzarote — ou vous êtes en train d'y réfléchir sérieusement — et vous envisagez de le mettre en location saisonnière. C'est une stratégie tout à fait cohérente sur une île qui attire plusieurs millions de touristes chaque année et affiche des taux d'occupation parmi les plus élevés d'Europe. Mais avant de publier votre première annonce sur Airbnb ou Booking, il y a une étape incontournable : obtenir votre licence de location touristique, appelée localement Vivienda Vacacional (VV).

Et en 2026, cette démarche est nettement plus complexe qu'elle ne l'était il y a quelques années. La réglementation aux Canaries a connu une transformation profonde, portée par une nouvelle loi régionale entrée en vigueur fin 2025. Ne pas l'anticiper peut vous exposer à des amendes lourdes, au blocage de vos annonces en ligne, voire à l'impossibilité pure et simple d'obtenir une licence pour le bien que vous avez en vue. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Pourquoi la licence touristique est-elle obligatoire à Lanzarote ?

À Lanzarote, toute location d'un bien immobilier pour une durée inférieure à 31 jours est considérée comme une location touristique. Elle relève d'une réglementation spécifique, entièrement distincte de la location longue durée classique.

Sans licence VV valide, vous opérez illégalement — et les conséquences sont réelles. Les amendes pour location touristique illégale aux Canaries peuvent atteindre 300 000 € dans les cas les plus graves, et des amendes de l'ordre de 150 000 € ont déjà été prononcées sur l'île. Depuis juillet 2025, les plateformes comme Airbnb, Booking ou Expedia ont l'obligation légale de retirer sous 48 heures toute annonce ne disposant pas d'un numéro d'enregistrement valide. Pas de licence, pas de visibilité, pas de revenus.

À noter également : vous ne pouvez pas commencer à louer pendant la période d'instruction de votre dossier. La licence doit être obtenue avant toute mise en location touristique.

Ce qui a changé : la double obligation en vigueur depuis 2025-2026

La location touristique repose désormais sur deux niveaux d'obligation cumulatifs, qui s'appliquent pleinement en 2026.

1. La licence régionale : la Vivienda Vacacional (VV)

C'est l'autorisation délivrée par le Cabildo de Lanzarote, l'autorité insulaire compétente. Elle atteste que votre bien respecte les normes en vigueur en matière d'habitabilité, de sécurité et de classification urbanistique. Une fois accordée, elle vous attribue un numéro d'enregistrement officiel que vous devez afficher sur toutes vos annonces et dans le logement lui-même.

2. Le numéro national d'enregistrement (NRA / VUD)

Depuis le 1er juillet 2025, tout propriétaire doit en plus obtenir un identifiant national via la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Ce numéro est indispensable pour publier légalement sur les plateformes de réservation. Il doit être renouvelé chaque année.

Ces deux documents sont complémentaires et tous deux obligatoires. L'un ne remplace pas l'autre.

La loi de décembre 2025 : le cadre qui s'applique pleinement en 2026

La grande nouveauté réglementaire est la Loi d'organisation durable de l'usage touristique des logements, publiée au Bulletin Officiel des Canaries le 12 décembre 2025 et entrée en vigueur le même jour. C'est le texte qui structure désormais l'ensemble du marché de la location touristique aux Canaries — et à Lanzarote en particulier.

Voici les règles fondamentales qu'elle introduit pour les nouveaux projets de location touristique :

• Ancienneté minimale de 10 ans. Toute propriété destinée à un usage touristique doit avoir été construite il y a au moins dix ans. Cela exclut de facto les programmes neufs et les constructions récentes.

• Autorisation municipale obligatoire. C'est désormais chaque Ayuntamiento (mairie) qui détermine les zones où la location touristique est autorisée. Sans cette validation locale, aucune licence ne peut être accordée, quelle que soit la qualité du bien.

• Plafond de 10 % dans chaque commune. Seuls 10 % du parc résidentiel d'une commune peuvent être affectés à un usage touristique. Dans les zones déjà saturées, ce plafond constitue un véritable moratoire de fait sur les nouvelles licences.

• Interdiction dans les zones protégées. Les biens situés dans des espaces naturels ou paysagers protégés sont définitivement exclus de la location touristique — point particulièrement sensible à Lanzarote, classée Réserve de biosphère par l'UNESCO.

• La licence n'est pas transmissible à la vente. C'est un point crucial : si vous achetez un bien qui disposait d'une licence VV, cette licence ne vous est pas automatiquement transférée. Le nouveau propriétaire doit constituer son propre dossier et obtenir une nouvelle autorisation sous les règles en vigueur au moment de la demande.

• Validité de 5 ans, renouvelable. Les déclarations responsables sont désormais valables 5 ans et renouvelables, sous réserve que la zone reste autorisée à l'usage touristique.

Pour les propriétaires déjà en activité : si votre bien était légalement déclaré en location touristique avant l'entrée en vigueur de la loi, vous bénéficiez d'une clause de consolidation. Vous pouvez continuer votre activité de manière indéfinie, à condition de respecter la réglementation antérieure et de maintenir une activité continue. Une interruption de plus de 12 mois peut faire perdre ce droit acquis.

Le point sur les copropriétés : un risque souvent sous-estimé

Depuis la réforme de la Loi sur la Propriété Horizontale d'avril 2025, toute nouvelle mise en location touristique d'un appartement en copropriété nécessite une approbation de l'assemblée des copropriétaires à la majorité des 3/5, tant en nombre de propriétaires qu'en droits de vote.

Concrètement, si vous envisagez d'acheter un appartement dans une résidence pour le louer en saisonnier, vous devez vérifier deux points avant de signer le moindre document :

1. Le règlement de copropriété autorise-t-il explicitement la location touristique ?

2. Les dernières assemblées générales ont-elles pris des décisions restrictives à ce sujet ?

Une copropriété hostile peut bloquer totalement votre projet. Elle peut également majorer vos charges de copropriété jusqu'à 20 % si votre activité est déjà en cours. C'est l'un des écueils les plus fréquents chez les investisseurs étrangers qui n'ont pas effectué cette vérification en amont.

Quelles zones sont encore accessibles à Lanzarote en 2026 ?

C'est la question que tous nos clients nous posent en premier. La réponse honnête est la suivante : cela dépend de la commune et de la zone précise du bien, et la situation évolue rapidement.

Ce que l'on sait avec certitude :

• Dans de nombreuses zones de Puerto del Carmen et Costa Teguise, les nouvelles licences sont désormais très difficiles à obtenir. Ces zones ont atteint ou approché le plafond des 10 % autorisés, ce qui crée de fait un moratoire sur les nouvelles demandes.

• Les villas individuelles hors copropriété restent généralement les plus accessibles, à condition de satisfaire aux critères d'ancienneté et d'habitabilité, et d'être situées dans une zone que la mairie autorise à l'usage touristique.

• Certaines communes comme Yaiza (qui couvre Playa Blanca) et Tías méritent une vérification au cas par cas auprès du service urbanisme municipal. Des opportunités existent encore, mais elles se raréfient.

• Les zones situées en espaces naturels protégés — La Geria, les parcs naturels, les zones de valeur paysagère — sont définitivement fermées à toute nouvelle licence.

Un achat réalisé sans vérification préalable de la compatibilité urbanistique est un achat à risque. Le document clé à obtenir est le informe de compatibilidad urbanística, délivré par la mairie compétente. Il peut prendre jusqu'à deux mois à obtenir et doit être demandé idéalement avant de s'engager sur un bien.

Les étapes concrètes pour obtenir votre licence VV à Lanzarote

Voici la procédure telle qu'elle s'applique en 2026 :

Étape 1 — Vérifier la compatibilité urbanistique Avant tout achat, demandez un rapport de compatibilité à la mairie (Ayuntamiento) compétente pour la zone où se situe le bien. C'est le point de départ absolu. Sans confirmation écrite que la zone autorise l'usage touristique résidentiel, n'allez pas plus loin.

Étape 2 — Vérifier le règlement de copropriété Si le bien est en appartement ou en résidence, lisez attentivement les statuts de la communauté et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Faites-vous accompagner d'un avocat ou d'un gestor local si vous ne lisez pas l'espagnol.

Étape 3 — Préparer le dossier Les documents généralement requis : titre de propriété (nota simple), certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad), certificat de performance énergétique (CEE), attestation d'assurance responsabilité civile, reçu de taxe foncière (IBI), plan du logement avec répartition des chambres, pièce d'identité du propriétaire.

Étape 4 — Soumettre la déclaration responsable auprès du Cabildo La demande se fait via une Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística déposée auprès du Cabildo de Lanzarote, en ligne ou en personne. Une fois la déclaration acceptée, un numéro d'enregistrement provisoire est délivré, permettant de démarrer l'activité. Une inspection du bien intervient dans les 6 à 12 mois suivants pour vérifier la conformité effective.

Étape 5 — Obtenir le numéro national (NRA) Une fois la licence régionale en main, enregistrez votre bien sur la plateforme nationale pour obtenir votre identifiant NRA, obligatoire pour toute publication sur les plateformes de réservation.

Étape 6 — Afficher vos références et déclarer vos séjours Le numéro VV et le NRA doivent figurer sur toutes vos annonces. Depuis 2024, les données des voyageurs (identité, durée du séjour, origine) doivent être transmises à la Guardia Civil via le portail SES.Hospedajes dans les 24 heures suivant chaque arrivée.

En termes de coûts et délais en 2026 : les frais administratifs directs restent modestes (moins de 100 €), mais il faut prévoir 400 à 900 € pour un gestor ou un avocat local, 120 à 250 € pour le certificat énergétique, et éventuellement 200 à 500 € pour un rapport technique d'architecte si requis. Du dépôt du dossier à la réception du numéro d'enregistrement, comptez généralement 2 à 8 semaines.

Fiscalité : ce que vous devrez déclarer

Les revenus issus de la location touristique sont imposables en Espagne. Pour les propriétaires non-résidents fiscaux, ils relèvent de l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents), avec une déclaration trimestrielle. Plusieurs charges sont déductibles : frais de gestion, assurance, entretien, intérêts d'emprunt. Une bonne organisation fiscale dès le départ peut améliorer significativement la rentabilité nette de votre investissement.

Ce qu'il faut retenir pour 2026

La location touristique à Lanzarote reste une stratégie d'investissement rentable — mais elle exige désormais une préparation rigoureuse en amont. La loi de décembre 2025 a profondément restructuré le marché : les zones accessibles se réduisent, les contrôles se renforcent, et la non-transmissibilité des licences change radicalement la façon dont il faut évaluer un bien.

Trois règles d'or à retenir :

• Vérifiez la compatibilité urbanistique avant de signer quoi que ce soit.

• Contrôlez le règlement de copropriété si le bien est en appartement ou en résidence.

• Ne démarrez jamais une activité de location sans licence valide et numéro d'enregistrement en bonne et due forme.

Les propriétaires qui sécurisent leur situation maintenant — et qui choisissent des biens éligibles dès le départ — sont ceux qui bénéficieront d'un avantage durable sur un marché de plus en plus encadré.

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Avant tout achat, nous vérifions pour vous la compatibilité urbanistique du bien et son éligibilité à la licence VV dans le cadre de la réglementation en vigueur en 2026. Et une fois votre bien acquis, notre formule de gestion vacacional prend en charge la mise en location, le suivi des réservations, les déclarations de séjour et les obligations déclaratives — pour que vous profitiez de votre investissement sans avoir à gérer les contraintes du quotidien depuis la France.

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